★自身の所有物件について★ - 中年？男子（不動産営業マン）の不動産投資ブログ

最初に私が不動産投資を始めたのは20代半ば頃でしたが、

そこに至るまでの経緯を書いていきます。

当時新卒で新築ワンルーム屋の営業をしていました。

当時は知識も無くただただ毎日電話営業をしていて、鬱病で辞めていく同期が

何人もいて、気づいたら20名いた同期が1年経った頃には2名に減っていました。

売れていた人が残っていたのですが、私は幸いにも最初に購入して頂いた方から

いろんな方を紹介して頂いた事で電話営業をそこまでせずに月1件のペースで、

契約が決まっていました。

その後、独立した先輩の会社で2年くらいフルコミで働いていた時期があり、

その時期にかなり稼げた事もあり、2,000万円程の現金ができました。

独立も考えましたが、区分しか知らない状態で何ができるのだろうと考え、

一棟を扱っている会社へ転職し、そこで同じ業界のたくさんの人に出会いました。

そこで一棟の魅力を感じ、自分でも買い始めました。

最初は戸建てと区分、地方業者へのパイプができた時に福岡と大阪を購入しました。

2014年：埼玉県　築28年　戸建　300万　利回り20％　現金

2015年：東京都　築23年　区分バルク4戸　800万　利回り18％　現金

2017年：福岡県　築5年RC一棟　9500万　利回り9％　融資（地銀）

2018年：大阪府　築30年S造一棟　4000万　利回り17％　融資（信組）

2020年：愛知県　築40年木造一棟　1800万　利回り28％　融資（ノンバンク）

※愛知は嫁名義です。私が連保に入ってます

当時はまだスルガ全盛期中だったので、それ以外の物件が取り残されていて、

私自身も融資が組めなかったので最初は現金で買いました。

もともと会社に買取依頼できたものを既定の構造では無かったので会社で買わない

ものを、ここまで下がれば私が買いますよという指値の仕方で購入できました。

転職後の会社で役職があがり、本業のみで属性が出来上がった時に、

会社のメインバンクで融資申し込みをし、ハードルはありましたが福岡県の

一棟を法人で購入できました。

積算が13,000万程あり、本来ならもっと高かったのですが相続する人がいなく困って

いるオーナーの案件だったのですんなり指値が通りました。

大阪は容積超過している案件なので融資にかなり苦戦しましたが、

会社の支店が大阪にあったおかげで東京住まいでも購入ができました。

※今はダメになったそうです

愛知の物件は、半分開いていたので自己資金3割入れて、リフォームに550万かけて

直して今は残り1空きです。それ以外は満室です。

と、こんな感じです。

今は23区で土地から新築でやろうと融資を申し込んでいます。

鉄骨造ですが、完成後の利回りが8.5％くらいの予定です。

ワンルーム屋に卸す予定だった土地が、

区分のエンド融資が荒川区や足立区を出さなくなったそうで、その地区の土地が

指値しやすくなっている気がします。

次は、地方の地場業者とのパイプの作り方について書いてみようと思います。