～保有物件のリフォームについて～
こんにちは～
今回は保有中の物件のリフォームについて記載します。
（うまく写真載せられるかわからないので失敗してたらすみません）
～大阪 1R～
これを大阪でお付き合いある内装屋へ依頼し・・・
セパ変更がかなり高くつきましたが、
全部で1部屋あたり140万ぐらいでした。（4部屋直してます）
家賃も想定より2,000円upです。
私の持っているエリアはセパとユニットにそこまで差はないのですが、
空いてたら旅行のとき自分で使おうという思惑もあったので、
やれるところ全てやってしまおうと思いここまで直しました。
どう考えてもDIYの方が安く仕上がりますが、
時間ないのでいつも外注してしまいます。
外壁と屋上防水は前所有者様が直近で行っているので、暫くは放置する予定です。
この状態より酷かったのが、昨年買った愛知のオンボロ物件です・・・
次回へ続きます・・・
https://blog.with2.net/link/?id=2057846
海外投資家の日本不動産投資について
こんにちは～
緊急事態宣言を受けてから、いつも行く喫茶店が混んでいます・・
リモートが増えたのでしょう・・
私の勤め先では、中華圏の投資家とシンガポールの投資家へ数十件ですが、
直接不動産を売買した事があります。
採用した中途の中国人の方が、一から集客をして形にしていきました。
一概に言えるのは、日本で売るにはその金額では無理だろうというありえない
金額で売れました。
1億以下の現金購入が非常に多かったのですが、
すごかったのは4,000万で仕入れた土地が9,000万で売れた事です。
1億以上になると、新生銀行で半分融資を使う方が多い傾向にありました。
大手不動産会社も海外事業部を新設して海外投資家へ営業を行っているみたいですが、
うまくいっていないとよくききます。
送金の限度額や契約前のドタキャン等、日本人の概念が通用しないことが非常に多い
ですし、急に間に介入してくる人物が現れたりして紹介料を取っていこうともします。
高額なホテルやビルは、海外のファンドや法人の購入が多いのですが、
最低でも半年は時間をとられます。
経験して思うことは、何だかんだ5,000万前後が一番多く現実的に大きな案件は
無理だなと思います。
～次回は私の保有物件のリフォームについて～
https://blog.with2.net/link/?id=2057846
不動産て儲かるの？
こんにちは～
家だと仕事が捗らないので、大抵いつも喫茶店に行って仕事しています。
今回は不動産業界の利益についてお話し致します。
さて、不動産に全く関係ない人からみた不動産業界は、
悪のイメージが大半だと思います。
が、私が思うに安く買って高く売るはどのビジネスにも共通している事で、
金額が他に比べて大きく一発の利益が大きいからこう思われていたり、
不動産投資でいえばエビデンスをいじくる業者がいるから尚更だと私は思います。
買取再販は、利益率で最低10～20％は取らないと会社としては成り立っていきません。
単純に修繕せずに中抜きする業者は悪だと思ってますが、それ以外はしょうがないのか
なとも感じます。
売買を一通り経験して一番儲かると思うのは、土地の地上げです。（特に底地）
上物の立ち退きまで一貫して行うスキルがあれば、開発用地として大手不動産会社に
卸すことができます。
私が仲の良い業者は、7億で仕上げた土地を16億で売っていました。（笑）
その仲介に私も噛んだのですが、2番手でつけて結局金額で負けてしまいました。
仲介手数料もかなり高額になるので、取られたときは精神的にかなりきました。
ちなみに、立ち退きは住居系のみであれば簡単ですが、
店舗や事務所が入っているとまあ金額をふっかけられます。
ちなみに、投資用の新築区分は20～30％乗っかってます。
ファミリーの実需だと15％～30％くらいです。
次回は海外投資家の日本への不動産投資について知っている範囲で書かせて頂きます。
https://blog.with2.net/link/?id=2057846
～地方地場業者との関係について～
緊急事態宣言を受けて、
私の勤め先はリモートに切り替わりました。
もともとはPCとネット環境があれば仕事ができるのでそこまで影響はないですが、
融資関係が遅くなるのが心配です。
今回は私が地方の地場不動産会社とお付き合いを持つようになった経緯を
書かせて頂きます。
前職の不動産会社で一棟を仕事で触り始めたのですが、
その会社は全国で一棟不動産の買取再販を行っている会社でした。
自社で買う時の融資枠が他社に比べて多く、融資が出ないという事は
ほぼなかったです。
最初は仲の良い業者はいなかったので、ひたすら電話営業をして物件を探しつつ
自分を覚えてもらう事を毎日続けていました。
一度連絡したとこへは1週間後にまた電話する事を繰り返し、少しづつですが
案件の情報を定期的に頂けるようになりました。
ただ、競合他社が多くバッティングする事がよくあり、同じことしている人は
たくさんいるから効率が悪いなと感じるようになりました。
その会社の代表は、『結果は後からついてくるから、継続する事を大切にしなさい』
という方で、ある日会議で私が地方に毎月月初1週間出張に行かせてほしいと言うと
快く受け入れて頂き、営業部全員でエリアを分担して地方業者訪問ができる事に
なりました。
電話営業だけだと邪険に扱われる事もありましたが、
そっちまで挨拶にいきますと言うと快く時間をくださる方が多く、
会いに行った後は、逆に先方からお電話を頂くようになり物件の情報が格段に増え、
1日平均で新規情報が20～30件は来るようになり、営業成績も2年目からずっとトップ
をキープできるようになり、属性も良くなり融資が組めるまで至りました。
私の場合は仕事柄、こういった形でお付き合いはあります。
ですが、不動産業界でない業種の方だとあまり参考にならないと思いますが、
普段継続してネットで物件を探したりしているなかで、一度問い合わせした会社の
担当者様にたまに連絡してみるのも良いと思います！
私の主観ですが、やはりライバルが多いので、
先に情報を紹介してもらうにはどうしらたよいのか？
と考えると、仲良くなる方がよいと思います。
ではでは
★自身の所有物件について★
最初に私が不動産投資を始めたのは20代半ば頃でしたが、
そこに至るまでの経緯を書いていきます。
当時新卒で新築ワンルーム屋の営業をしていました。
当時は知識も無くただただ毎日電話営業をしていて、鬱病で辞めていく同期が
何人もいて、気づいたら20名いた同期が1年経った頃には2名に減っていました。
売れていた人が残っていたのですが、私は幸いにも最初に購入して頂いた方から
いろんな方を紹介して頂いた事で電話営業をそこまでせずに月1件のペースで、
契約が決まっていました。
その後、独立した先輩の会社で2年くらいフルコミで働いていた時期があり、
その時期にかなり稼げた事もあり、2,000万円程の現金ができました。
独立も考えましたが、区分しか知らない状態で何ができるのだろうと考え、
一棟を扱っている会社へ転職し、そこで同じ業界のたくさんの人に出会いました。
そこで一棟の魅力を感じ、自分でも買い始めました。
最初は戸建てと区分、地方業者へのパイプができた時に福岡と大阪を購入しました。
2014年：埼玉県 築28年 戸建 300万 利回り20％ 現金
2015年：東京都 築23年 区分バルク4戸 800万 利回り18％ 現金
2017年：福岡県 築5年RC一棟 9500万 利回り9％ 融資（地銀）
2018年：大阪府 築30年S造一棟 4000万 利回り17％ 融資（信組）
2020年：愛知県 築40年木造一棟 1800万 利回り28％ 融資（ノンバンク）
※愛知は嫁名義です。私が連保に入ってます
当時はまだスルガ全盛期中だったので、それ以外の物件が取り残されていて、
私自身も融資が組めなかったので最初は現金で買いました。
もともと会社に買取依頼できたものを既定の構造では無かったので会社で買わない
ものを、ここまで下がれば私が買いますよという指値の仕方で購入できました。
転職後の会社で役職があがり、本業のみで属性が出来上がった時に、
会社のメインバンクで融資申し込みをし、ハードルはありましたが福岡県の
一棟を法人で購入できました。
積算が13,000万程あり、本来ならもっと高かったのですが相続する人がいなく困って
いるオーナーの案件だったのですんなり指値が通りました。
大阪は容積超過している案件なので融資にかなり苦戦しましたが、
会社の支店が大阪にあったおかげで東京住まいでも購入ができました。
※今はダメになったそうです
愛知の物件は、半分開いていたので自己資金3割入れて、リフォームに550万かけて
直して今は残り1空きです。それ以外は満室です。
と、こんな感じです。
今は23区で土地から新築でやろうと融資を申し込んでいます。
鉄骨造ですが、完成後の利回りが8.5％くらいの予定です。
ワンルーム屋に卸す予定だった土地が、
区分のエンド融資が荒川区や足立区を出さなくなったそうで、その地区の土地が
指値しやすくなっている気がします。
次は、地方の地場業者とのパイプの作り方について書いてみようと思います。
https://blog.with2.net/link/?id=2057846
中年？男子の不動産ブログ
【ブログを書きだすにあたり】
皆様初めまして！
私は東京住まいの既婚共働きの30代投資用不動産（一棟です）の営業マンです。
新卒からこの業界で仕事をしております。
私自身一棟不動産（福岡・大阪）・戸建（埼玉）・中古区分（東京）
を所有しておりまして、基本は一棟収益不動産の売買仲介に従事しつつ、
利益とれそうな案件は会社で買取再販したり、
自分で買う案件も探しながら常日頃仕事をしています。
新築区分から中古区分、新築一棟から中古一棟、実需の戸建や区分、
マンション用地やビル用地まで一通り取引経験があり、そのなかでも中古一棟の
取引数が群を抜いて多いです。
世の中このような状況でたくさんの方が不安を感じる事が多い中、
不動産投資に興味を持たれている方が年々増えてきているように感じています。
10年程前までは、まだ不動産会社がお客様を探すような感じでしてたが、
今はお客様が多く、逆に物件がないように思います。
また、収益不動産を扱う会社は年々増えてきていて、
非公開と言いつつレインズに出ている物件であったり、何かと三為で一般法人を
かませてきたりする会社は未だにいます。
騙されて買ったという人が少しでも減るように、また、このブログを通じて
不動産投資に対する知識を少しでも足しにして頂ければと思います。
https://blog.with2.net/link/?id=2057846
