～底地と借地～
こんにちは～
今回は底地と借地のお話しです。
1年前ほどから、山手線駅から徒歩10分圏内の底地と借地の交渉をしていました。
ここにきてやっと借地のほうも纏まり、マンション開発用地となりました。
転売益が6,000万程でるので、個人の目標数字は進行中の案件と
併せて達成できそうです。
元々は底地を持っている地主から相談を受け、底地についてはすぐ取り纏めたの
ですが、借地側の所有者が相続で3人いたので交渉がかなり苦戦しました。
そもそも今借地側も売らないと建物自体がかなり古く、一生売れなくなるのでは？
というレベルの建物が建っていました。
すでに住める状態ではなく解体しないとという物件でしたが、
相続人のうち1人が売ることを反対していたのですが、残り2人の協力もあり先週
やっと契約ができました。
やはり売買を携わっていて思うのが、
1日仕事を遅らせると契約や決済が1週間延び、1週間遅らせると1ヵ月話しが延びます。
ただ、同じ労力ならもっと価格の大きな案件をやりたいとも思ってしまいます。
常に数字に追われている業界なので、数字が出せていないと肩身がせまくなってくる
ように感じてしまいますが、周りの社員や部下が居づらくならないように気をつけて
います。
業界的にも離職率の原因はそこだと思っています。
良い方向になっていけばとずっと考えている次第です・・・
～タワマンについて～
こんにちは～
地元の友人にタワマンの購入依頼を受けて、一緒に内見に行ってまいりました。
相場はあってないようなタワマンですが、本人も奥さんも気に入ってたので
あとは融資次第といったところです・・・
タワマンの売買は過去に一度だけ携わった事があります。
品川駅近くの案件だったのですが、その案件も中国人でマカオで仕事をしているという
人が買いました。
同時期に同じ階の別部屋が売りにでていたのですが、そちらは何と25,000万円。
今でも売れ残ってますが、相場の3割増しくらいです。(笑)
さすがにそれはやりすぎだろ～と思いました。
住宅ローンは投資ローンと違って比較的通りやすい傾向にありますが、
1億を超える住宅ローンはハードルが上がります。
基本的には1億までのローン商品としてどこの銀行も扱っていて、
それ以上に関しては大型ローンとなり、審査で落ちる人がでてきやすくなります。
今回は企業経営者で自己資金も7,000万入れるとの事だったので問題なく通ると
思っていますが、駐車場の空きが無く15人待ちとの事でどうしようという感じです。
またどうなったかは追々書きます。
そして土地の代替えとしてこれから森下の方へ土地を見に行ってきます。
うまく纏まればそこに新築建てます！
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～確定測量のお話～
こんにちは～
自分で購入した場合はやらないのですが、
会社で購入した場合は必ずやっている確定測量のお話しです。
自分で購入した場合は、交渉時に測量してほしい旨はとりあえず伝えていますが、
確率的には半分くらいは成功しています。
会社で保有している物件は、決済後に担当者が段取りをします。
その中で揉めた？というよりはクレーマーのようなおじいちゃんと戦った事が
ありました。
その案件は川崎市の案件だったのですが、
隣接が3筆あり、各所有者がそこに住んでいたので、まあいつも通り大丈夫だろうと
考えておりました。
2筆はすぐ終わったのですが、残りの1筆の所有者であるご高齢のおじいちゃんが、
朝10時に登場したのはよかったのですが、そのまま自転車で颯爽と、
『パチンコに行ってくる～』といなくなりました。（笑）
現地で家屋調査士の方と3時間待ってもこないので後日改めて伺ったのですが、
今度はかなり古い測量図を持ってきて、境界の位置にいちゃもんをつけてきました。
2時間くらい話しを聞いてあげてやっと落ち着いたところで、
あなただけですよこういう事言って仕事の邪魔しているのは、と調査士の方が言って
しぶしぶ筆界確認書にサインしていました。
ある程度ご年配の方は、頭が固いように思ってしまいます・・・
もちろんそういった方もいれば違う方もいるのはわかってますが・・
私の父もどちらかといえば頭が固い方です。
不動産投資についても、しょっちゅう職場に営業電話きていたようで、
私が始めたときはまあ否定ばっかでしたが、
一度ちゃんと説明をした時に、自分もやっておけばよかったと言うまでになりました。
そしていつの間にか温泉街のリゾートマンションを買うという謎です。(笑)
話し戻りますが、測量に関してはできる限りやっておくほうが良いと思います。
建て直しで新築時に必要ですし、物件は選べても隣地は選べませんので！
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～大手法人の不動産売却や購入～
こんにちは～
今回は大手の不動産業者やその他の有名な法人の不動産について書きます。
不動産売買（ここでは一棟のレジとビルの事）には新築と中古がありますが、
特に東京２３区のなかで、都心３区～５区だけどこんな利回りで誰が買うの？といった
案件について、どういった人が買ったのか追いかけた事があります。
大手不動産業者がよく買取再販しているのが、
普段私では客付のイメージが沸かない案件ばかりです。
謄本で追いかけたり、売主の担当者と話して教えて貰ったものですが、
新築RCで4.5％で販売されていた案件は上場企業の創業者一族の人が購入、
中古のビルやレジについては、法人の買い替え特例で一般法人が購入してました。
だいたい客付してるのは大手の不動産会社か、売主の役員との事です。
大手の場合はネームバリューもあるので、不動産の売却依頼から購入依頼まで
幅広く相談が常に来ています。
大手で働くと、不動産融資に関しての知識はあまりつきませんが、
案件数には困らないように見受けられます。
ここ最近の電通ビルの売却の話は、
あの規模であれば大手かファンドしか手が出せませんので、
私の予想はファンドよりは大手不動産会社が購入するのではと思ってます。
不動産業界はよく担当者に個人バックを与えて物件をグリップしてもらう事が
よくあります。
会社によっては手数料を6％だせ（間に3社くらいいるため）というところもあります。
私はそういった事しないと仕事しない人間と会社が大嫌いなので、
そういう話がでた時点でその案件は触らないようにしています。
前に会社で香川県の案件を検討していた時に、仲介会社がまあ地元では
それなりに有名な会社だったのですが、うちでは手数料６％貰いますという話しを
されてから、すぐに断りました。
勤め先の代表が大激怒して、その会社が所属している宅建協会にクレームいれて、
そこの会社の代表と担当者が東京まで謝罪しにきた事があります。（笑）
いま不動産購入を検討されている方で、
もしそのような話しがあるようでしたら、今一度立ち止まって考えてみてください。
払わなくて良い余計なお金です。
そのお金を修繕に使う方がいいです。
と書いていると腹立たしくなるので、ここまでにしておきます。(笑)
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～不動産の現地調査～
こんにちは～
今日は税理士から紹介を頂き、
物件の事前調査で、横浜市のとあるところに行ってきました。
築17年のRCで積算も価格よりでていて、
指値が通れば会社で保有、あわよくば自分で買えればと思います。
役所調査は特段気になる点はありませんでした。
が、地形が悪いので隣地の土地を地上げしてくっつけたいなと現地みて
思いましたので、その分も考えて指値します。
私は必ず見に行きますが、
皆さんも購入前に検討段階で必ず現地に見に行った方がよいです。
屋上に上がれるように手配してもらったり、
自撮り棒のような伸縮性がある鏡も持っていく方が良いでしょう。
水平器もあれば持っていくほうがよいです。
私はレーザー式のを使っています。
何故ここまで？と思う方もいらっしゃると思いますが、
私は購入時でも仲介のときも必ずできる範囲の事はやるようにしています。
仮に私が買主として、案件を持ってきた仲介会社が調査不足で後々揉める事の
ないように、また、自分がそのような人から物件を買いたくないという思いが
あります。（相手からしたら嫌な客だと思います）
そういえば最近、父が温泉好きすぎて温泉近くの古いリゾートマンションを
買ってました。
次から相談しろと怒っておきましたが、やはり人によって好みは違いますね・・
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～土地の売り止め～
こんにちは～
入れ込んでいた新築が本承認でたのですが、
売主の諸事情により売り止めとなってしまい落胆しております・・・
横〇銀行に入れていたのですが担当者に迷惑かけてしまいました・・
また新たに土地を探します・・
最近、今ある知識のまま最初の不動産購入する年に戻ったらどうするかと、
知り合いの大家さんに聞かれました。
喫茶店で話していたのですが、意図はよくわかりませんｗ
私自身最初に利用するであろう銀行は、
個人で最初しか使えない滋賀銀行からスタートします。
7割融資で築30年の木造でも25年くらい組めた記憶です。
金利も2％半ばで団信つけても＋0.2％とかです。
あとは法人で、横浜銀行（神奈川）、横浜幸銀信用組合（地方）、
神奈川銀行（神奈川築古）、千葉銀（一都三県）、
徳島大正銀行（埼玉）、大阪協栄（大阪）
といった形で増やしていくかな～みたいな感じです。
協栄は付き合いがあり勤め先の支店が大阪市にある事前提です。
できる事ならもちろんメガで借りたいですが、
属性的に無理があるので、信金と信組で深い付き合いを持ちたいところです。
そういえば電通のビルが売りにでるそうですが、
まあドロドロした話しがありそうです。
大手ならではの・・・
そのへんを次回書きます。
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～築40年のオンボロ放置物件～
前回の続きです・・・
昨年購入した愛知のオンボロ木造物件です。
相続で前所有者が取得していて、ずっと放置されていた案件でした。
生活保護中心に入居者が入っていて、
購入時は12室中6部屋空き、要リフォームの案件です。
これをリフォームで・・・
プロパンガスだったので、
懇意にしているガス会社へ変更しエアコンと給湯器は全て新品に取り替えました。
キッチンも全て新設しました。
途中で水道管の破裂が起きましたが、
ガス会社の担当者がたまた水道管工事の仕事をしていた方で、
資材と日当だけ払い直してくれました。
その後は生活保護中心に賃貸付けが決まり、
昨日残りの1部屋に申し込みがあったので、これでCFが月30万くらいです。
10年で組んでいるので途中で全て返済しようと考えてます。
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